Rammer og lovgivning for Ejendomsmæglernes virke

I forbindelse med formidling af salg, er ejendomsmæglere forpligtede til at yde en efter loven fastsat og specifik rådgivning overfor såvel sælger som køber. Der er tale om et kompleks regelsæt, hvorfor det anbefales, at De som sælger søger sagkyndig Sælgerrådgivnings bistand og som køber indhenter bistand og rådgivning fra en Køberrådgiver.

Langt hovedparten af salget af private boliger mellem private sælgere og købere formidles stadig af ejendomsmæglere. Nedenstående skal opfattes som en ikke udtømmende introduktion og gennemgang af de problemstillinger ejendomsmæglernes bistand kan foranledige. Ved konkrete tvister tilrådes det at søge advokatbistand.

Der er som udgangspunkt taget afsæt i bestemmelserne fra Ejendomsmæglerloven. De kan her konsultere Ejendomsomsætningsloven (Lov om omsætning af fast ejendom) i sin helhed.

BoligAssistancen garanterer, at vi ikke er ejendomsmæglere/ejendomsformidlere

Bemærk således, at da vort selskab ikke er en ejendomsmæglervirksomhed, omfatter vor sælgerrådgivning ikke nogen for for ejendomsformidlingsydelser. Vore sælgerydelser således ikke at opfatte som de traditionelle ejendomsmæglerydelser, og vore sælgerydelser og sælgerrådgivning er ikke omfattet af Lov om Omsætning af fast Ejendom og tilknyttede bekendtgørelser.

Ejendomsmægleres status

Ejendomsmæglertitlen er beskyttet, og det er kun personer, der er optaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register, der må benytte denne titel. Optagelse i registret kræver en række forhold, som fremgår af §25 i Ejendomsmæglerloven:

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et offentligt register over ejendomsmæglere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejendomsmægler. Ingen andre må benytte denne betegnelse, eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som

1. har bopæl her i landet,

2. er myndig og ikke er under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7.

3. ikke er i betalingsstandsning,

4. ikke er under konkurs,

5. ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler,

6. opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

7. opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformdiling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

8. er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 3,

9. ikke har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomhed som ejendomsformidler på forsvarlig måde,

10. ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover og

11. betaler et af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsat gebyr for registrering.
    Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det i nr. 11 omhandlede gebyr kan opkræves efterfølgende, og at der kan fastsættes gebyr mv. ved for sen betaling.

Stk. 3. En registrering slettes,

1. når vedkommende dør,

2. hvis betingelserne i stk. 2, nr. 1, 2, 4, 5 eller 8, ikke længere er opfyldt,

3. hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder, at de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve sådan virksomhed på forsvarlig måde, eller

4. hvis vedkommende har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.

Stk. 4. Sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3, kan ske på tid fra 1 til 5 år eller indtil videre.

Stk. 5. En afgørelse om sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3 eller 4, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Begæring herom skal være modtaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen indbringer i givet fald sagen for domstolene. Sagen anlægges mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 3, har opsættende virkning. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 4, har ikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling skal have adgang til at udøve virksomhed som ejendomsmægler. Ankes en dom vedrørende stk. 3, nr. 4, hvorved en sletning af registrering som ejendomsmægler ikke findes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, eller den ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at virksomhed som ejendomsmægler ikke må udøves under ankesagens behandling.

Stk. 6. Ophører grunden til, at en registrering som ejendomsmægler er slettet, skal den pågældende på ny optages i registret efter anmodning og uden betaling af gebyr.

Efter lovens §8 er det kun en begrænset kreds af erhvervsfolk, som kan drive ejendomsmæglervirksomhed:

Virksomhed som ejendomsformidler må kun drives af

1. ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,

2. advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven og

3. pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed.

Stk. 2. Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers virksomhed som ejendomsformidler skal udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder.

Stk. 3. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformidler, at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler herom, herunder om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning.

Stk. 4. Kun de personer og virksomheder, der er nævnt i stk. 1, må have interesser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.

Stk. 5. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan drives fra et eller flere forretningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Har en ejendomsformidlingsvirksomhed flere forretningssteder, skal hvert forretningssted være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat, som skal have denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede et andet forretningssted.

Stk. 6. Et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en person, der er under værgemål efter værgemålslovens § 5, under værgemål med fratagelse af den retlige handleevne, jf. værgemålslovens § 6, eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, kan uanset stk. 1 og 4 fortsætte driften af, have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en ejendomsformidlingsvirksomhed med henblik på afvikling eller afhændelse. Adgangen hertil gælder dog indtil 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller værgemålets iværksættelse.

Ejendomsmæglerens status

Som udgangspunkt og med afsæt i §21kan en ejendomsmægler ikke anses for sælgerens befuldmægtigede men i realiteten kun som en budbringer for sælger. Af  §21 følger det således at:

Formidleren kan ikke forpligte opdragsgiveren over for tredjemand uden særskilt fuldmagt.

Ejendomsmægleren kan således ikke ved fremvisningen af sælgers ejendom indgå en bindende handel med potentielle købere, som ønsker at købe ejendommen. Ejendomsmæglerens stilling er klart defineret i  §21, hvorefter ejendomsmægleren skal have en særskilt fuldmagt, før han kan indgå bindende aftaler på vegne af sælger. En konkret vurdering afgør, hvornår en sådan foreligger, men beviskravene anses for værende strenge.

Mæglerens forpligtelser

Ejendomsmæglere har en lang række forpligtelser som skal opfyldes, herunder følgende (se endvidere her om Mæglerens øvrige pligter).

Oplysningspligter

Ejendommens kontantpris

Ejendomsmægleren er forpligtet til at oplyse om ejendommens kontantpris ud fra følgende regelsæt:

§4: Ejendommen skal udbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udbydes med opfordring til at afgive tilbud, men i så fald med oplysning om en skønnet kontantpris.

Stk. 2. Salg kan betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.
§5:I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris, jf. § 4,

stk. 1, 1. pkt., eller dens skønnede kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. Der skal endvidere gives oplysning om ejendomstype, beliggenhed, størrelse, byggeår, antal værelser og etager. Økonomiske oplysninger, der gives i annoncer og ved anden markedsføring, skal fremstå ensartet.

Økonomiske og personlige interesser

På opfordring kan en ejendomsmægler endvidere pålægges at oplyse om sine egne økonomiske eller personlige interesser i ejendomshandelen, jfr. §7:

Har rådgiveren en særlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt med forholdet.

Stk. 2. Modtager rådgiveren provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt hermed. Rådgiveren skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst provisionens størrelse op på forespørgsel oplyse denne.

§7, stk. 2, kan bruges til at få oplyst hvor stor en provision ejendomsmægleren tager for at formidle salget.

Relevante oplysninger

Efter §13 er ejendomsmægleren forpligtet til at oplyse begge parter om forhold af betydning for gennemførslen af handelen:

Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

1. rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen,

2. gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger, og

3. rådgive begge parter om behov og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring mod skjulte fejl mv.

Undersøgelsespligt

Mæglerens undersøgelsespligt følger af den ovenfor nævnte §13.

Det skal i den forbindelse anføres, at bestemmelsen ikke er udtømmende men giver eksempler på de forpligtelser en ejendomsmægler har. Af andre forpligtelser kan nævnes orientering om problemstillinger ved gældsovertagelse, kurssikring og finansieringsmuligheder.

Rådgivningspligt

For alle professionelle gælder det såkaldte professionsansvar. Det bevirker, at man ved vurderingen af rådgivning ligger vægt på, at den er udført af professionelle. Disse må antages at have de fornødne forudsætninger for at kunne give den bedst mulige og mest objektive rådgivning.

For ejendomsmæglere er professionsansvaret fastsat i §§13-16 §17, stk. 2, nr. 6:

§13: Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

1. rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen,

2. gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger, og

3. rådgive begge parter om behov og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring mod skjulte fejl mv.

§14: Formidleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.

§15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

§16:Formidlerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.

Stk. 2. Har formidleren en særlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal formidleren gøre begge parter bekendt hermed.

Formidleren skal give opdragsgiver oplysning herom i formidlingsaftalen. Formidleren skal give den anden part skriftlig oplysning herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i.

Stk. 3. Oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i stk. 2.

§17, stk. 2, nr. 6:Yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

Rådgivningsforpligtelsen gælder begge parter af handlen. Ikke kun sælger, som det må antages at ejendomsmægler har den største loyalitet overfor.

Læs mere her om sælgers loyale oplysningspligt og her om sælgerrådgiverens øvrige pligter.

Salgsopstilling

Efter §17, stk. 2, nr. 4, påhviler det ejendomsmægleren at udarbejde en salgsopstilling, som skal indeholde ”de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal”.

Her tænkes specielt på forhold som

• Ejendommens kontantpris

• Ejers brutto og nettoudgifter

• Finansieringsforslag

• Lånovertagelse

• Udgifter til vand, varme, el osv.

Formidlingsaftalen

Ved indgåelse af aftalen mellem sælger og ejendomsmægleren er der en række formkrav som skal være opfyldt, jfr. §10:

Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og det skal tydeligt fremgå, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed, specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Oplysning om vederlag for hver enkelt ydelse kan dog undlades, hvis det tydeligt fremgår af aftalen, at der er tale om resultatafhængigt vederlag, jf. § 11.

Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige §11, stk. 4, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel.

Stk. 3. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2.

Er der ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale, har ejendomsmægleren som absolut hovedregel ikke krav på betaling for det udførte arbejde.

Salær (vederlag) - Beregning

Beregning af salgsprovenu fremgår af §17, stk. 2, nr. 4 i sammenhæng med §20:

§17, stk. 2, nr. 4: Udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal.

§20: Ved salgsprovenu forstås det beløb, sælger vil få til fri rådighed efter ejendommens salg og handelens berigtigelse. Ved udbud skal der foretages en særskilt beregning af salgsprovenu alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån. Ved salg skal beregningen ske på grundlag af købsaftalens vilkår.

Ejendomsmæglerens provenu skal således beregnes ud fra det beløb, som sælger får til rådighed efter ejendommens salg og handelens berigtigelse. Efter omstændighederne kan der derfor blive tale om et netto- i stedet for et bruttobeløb. Dette modvirkes dog af, at ejendomsmægleren indenfor rimelighedens grænser kan tage forbehold for uventede eller ukendte forhold.

Læs mere her om ejendomsmæglersalæret.

Fejl

Fejl foretaget af ejendomsmægleren ved udregning af salæret, som kommer ham selv til skade, er som absolut hovedregel sælger uvedkommende efter §24, stk. 2, 1. pkt.:

Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 20, 3. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning.

Berigtigelse af handlen

Tidligere gjaldt der et forbud mod at ejendomsmæglere kunne skrive skødet, dvs. berigtige handelen.

Dette forbud er fjernet i kraft af §17, stk. 2, nr. 6:

Yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

§17, stk. 2, nr. 6 skal dog ses i sammenhæng med §15:

Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

For at undgå at komme i konflikt med §17, stk. 2, nr. 6 og §15 er den almindeligt antagne konsekvens, at ejendomsmæglere kun må skrive skøder, hvis det sker uden meromkostninger.

Læs mere her om skødeskrivning.

Solgt eller gratis

Det er i medfør af §11 fastsat ved lov:

§11: Ved formidlingsaftaler, hvor det er fastsat, at vederlagets erlæggelse er afhængig af, om der bliver indgået en købsaftale (resultatafhængigt vederlag), kan formidleren alene betinge sig vederlag, hvis

1. der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller

2. der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers forhold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Solgt eller gratis-princippet er dog til dels fragået i stk. 3 og 4. Her har ejendomsmægleren mulighed for at kræve sig betalt for udgifter, som på forhånd er aftalt med sælger. Her tænkes f.eks. på markedsføringudgifter.

Klager over ejendomsmæglere

Ifølge Retsplejelovens §361har Klagenævnet for ejendomsformidling, det såkaldte Ejendomsmæglernævn, kompetence til at afgøre spørgsmål om klager over ejendomsmæglere:

Anmoder en forbruger om, at en sag, der kan indbringes for forbrugerklagenævnet eller for et klage- eller ankenævn, der er godkendt af forbrugerklagenævnet, må blive behandlet ved det pågældende nævn, udsætter retten sagen på ubestemt tid og sender den til nævnet. Dette gælder dog ikke, hvis det må anses for åbenbart, at der ikke kan gives forbrugeren medhold i klagen, eller hvis sagen ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Stk. 2. Anmodning om nævnsbehandling efter stk. 1 skal så vidt muligt fremsættes i 1. retsmøde eller såfremt sagen forberedes skriftligt i svarskriftet. Anmodning kan fremsættes mundtligt til retsbogen. Sagsøgte behøver ikke afgive svarskrift, såfremt anmodningen fremsættes rettidigt. Retten kan, hvis særlige omstændigheder taler derfor, tage hensyn til en anmodning, der fremsættes senere end angivet i 1. pkt., men dog inden domsforhandlingens begyndelse.

Stk. 3. Forbrugeren skal gøres bekendt med muligheden for nævnsbehandling.

Stk. 4. Ønsker en af parterne behandlingen ved retten fortsat efter, at nævnet har truffet afgørelse i sagen, eller efter, at der er indgået forlig for nævnet, skal han indlevere stævning til den ret, hvor sagen oprindelig er anlagt. Han anses herefter som sagsøger. I henseende til beregning af procesrente, afbrydelse af frister for sagsanlæg og afbrydelse af forældelse anses sagen for anlagt ved det oprindelige sagsanlæg, medmindre den pågældende part ikke har fremmet sagen behørigt.

Gå her direkte til Klagenævnet for ejendomsformidling-  www.ejendomsmaeglernaevnet.dk.

Læs mere her om ejendomsmæglersalæret.

BoligAssistancen garanterer, at vi ikke er ejendomsmæglere/ejendomsformidlere

Bemærk således, at da vort selskab ikke er en ejendomsmæglervirksomhed, omfatter vor sælgerrådgivning ikke nogen for for ejendomsformidlingsydelser. Vore sælgerydelser således ikke at opfatte som de traditionelle ejendomsmæglerydelser, og vore sælgerydelser og sælgerrådgivning er ikke omfattet af Lov om Omsætning af fast Ejendom og tilknyttede bekendtgørelser.