Tinglysningsafgift ved boligkøb

Generelt skal der med den nye Tinglysningslov kun betales afgift i forbindelse med tinglysning og registrering af ejer - og panterettigheder. Afgiftspligten indtræder først når dokumentet indleveres til tinglysning/registrering.

Når et dokument i forbindelse med en bolighandel, herunder et skøde eller et pantebrev, indleveres til tinglysning, skal der betales en afgift til staten.

NB ! Den nye § 5 a i tinglysningsafgiftsloven - læs her!

Afgift af skøde

Afgiften for tinglysning af et skøde udgør kr. 1.400 i fast afgift + 0,6 % af ejerskiftesummen.

Er ejendomsværdien dog højere end ejerskiftesummen, skal der betales procentafgift af mindst den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, eller den forholdsmæssige andel heraf ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom. For ejendomshandler Vest for Storebælt gælder det, at sælger og køber deler denne udgift.

I forbindelse med omskødning mellem tidligere ægtefæller ved skilsmisse betales kun fast afgift kr. 1.400.

Afgift af pantebreve

Afgiften for tinglysning af pant i fast ejendom (realkreditlån, sælgerpantebreve, ejerpantebreve, private pantebreve etc.) udgør kr. 1.400 i fast afgift + 1,5 % af det pantsikrede beløb.

Ved låneomlægning (konvertering af lån, omprioritering) af realkreditlån, skal der kun betales afgift af forskellen mellem det nye og det gamle realkreditlån.

Andre dokumenter

Fast afgift kr. 1.400.

Se Tinglysningslovens relevante afsnit.
 
Betaling af tinglysningsafgiften

Ligger ejendommen vest for Storebælt er det normale, at tinglysningsafgiften deles mellem køber og sælger med 50 % til hver.
Øst for Storebælt, er det kutyme, at køber skal betale alle omkostningerne ved skødets tinglysning.

Stempelrefusion

Ved optagelsen af et nyt realkreditlån, skal der ved tinglysningen af pantebrevet  betales en tinglysningsafgift på kr. 1.400 kr. + 1,5 % af hovedstolen. Såfremt der ved lånoptagelsen skal indfries kreditforeningslån, kan restgælden på de gamle lån overføres til det nye lån, således at der kun skal betales 1,5% i tinglysningsafgift af  forskellen mellem de nye og de gamle lån.

Det har hidtil været muligt at overføre tinglysningsafgift, hvis det nye kreditforeningslån blev optaget inden 1 år efter, at det gamle lån var blevet indfriet, og at det gamle pantebrev ikke forinden var blevet aflyst, således at aflysningen skete samtidig med, at det nye pantebrev blev tinglyst eller efter.

Med den nye Tinglysningslov kan der imidlertid ikke længere overførers afgift fra det gamle lån, hvis det er indfriet før, det nye lån er ydet. Det nye lån betragtes i afgiftsmæssighenseende som ydet, på det tidspunkt hvor debitor har underskrevet det nye pantebrev. Det skal understreges, at spørgsmålet ikke har været forelagt domstolene.

Betingelser for at der kan ske afgiftsoverførelse/stempelrefusion.

Følgende tre krav skal være opfyldt, for at afgiften kan overføres efter den nye praksis:

1. Det gamle lån, må ikke indfries, før det nye pantebrev er underskrevet.

2. Det gamle pantebrev må ikke aflyses, før det nye er tinglyst eller tidligst samtidig med det nye.

3. Det gamle pantebrev skal aflyses senest et år efter, at det nye pantebrev blev anmeldt til tinglysning.

De tidligere stillede krav gælder naturligvis stadigvæk, om at pantebreve skal have pant i samme ejendom, og at der skal være tale om realkredit eller realkreditlignende lån.

Som boligkøber koordineres stempelrefusionen af Deres køberrådgiver, Deres pengeinstitut og sælgers pengeinstitut. Det er således Deres køberrådgiver, der skal sikre, at De opnår stempelrefusion fra de realkreditlån, som sælger har haft i ejendommen og som skal sikre at disse ikke aflyses, førend Deres nye ejerskiftelån er tinglyst, hvilket koordineres med Deres pengeinstitut og sælgers pengeinstitut.

De hyppigste afvisningsgrunde ved tinglysning

Tinglysningen modtager en del dokumenter som må afvises eller lyses med frist til at rette fejl.

Nedenfor er angivet tinglysningsdommernes liste over hyppigste fejl, der forårsager afvisning af dokumenter fremsendt til tinglysning.

• Anmelders navn, adresse og/eller (hoved) telefonnummer mangler (øverste højre hjørne).

• Kopi af dokumentet (genpart) på autoriseret genpartspapir mangler.

• Genparten indeholder blanke eller overstregede sider.

• Genparten mangler oplysninger (f.eks. oplysning om hovedstol, matrikelnummer er utilstrækkeligt angivet eller dokumentets 1. lysningsdato mangler).

• Genparten er utydelig eller ulæselig. Navn på underskriver skal anføres tydeligt.

• Genpart af utinglyst transport mangler.

• Cpr.nr. må ikke anføres i genparten og er ikke nødvendigt for lysning.

• Vitterlighedsvidners bopælsadresse eller underskrift mangler.

• Dato for vitterlighedsvidners underskrift mangler.

• Kreditors eller debitors adresse mangler.

• Ejendomsværdipåtegning fra kommunen mangler.

• Matrikelnummer, ejerlejlighedsnummer eller adresse mangler i dokumentets tekst.

• Samtlige matrikelnumre skal anføres i dokumentets tekst. "M.fl." kan ikke bruges ved lysning af nye dokumenter og ved forhøjelse af pantebreve.

• Udskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen mangler og må max. være 3 måneder gammel.

• Kopi eller onlineudskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er ikke bekræftet.

• Anparter må ikke geografisk bestemmes (etage).

• Pantsætters navn stemmer ikke overens med det navn der er anført i tingbogen.

• Sidenummerering af dokumentet mangler.

• Originalt skøde, fuldmagt eller anden original legitimation mangler.

• Anmodning om annullation af retsanmærkning mangler.

• Justitsministeriets pantebrevsformular mangler.

• Tekstafsnittet om pligt til at meddele bopælsforandringer til kreditor (nederst side 1) mangler.

• Der må ikke være labels på dokumenter, idet de er let aftagelige.

NB ! Den nye § 5 a i tinglysningsafgiftsloven

Den nye § 5 a i tinglysningsafgiftsloven trådte i kraft 1. juli 2007. Det har fra da af været muligt, ved tinglysning af pant i fast ejendom (bortset fra ejerpantebreve og skadesløsbreve)  at vælge enten den eksisterende afgiftsbegunstigelse efter § 5, stk. 2 eller den nye afgiftsfritagelse efter § 5 a.

Dette afsnit vedrører alene tinglysningsafgiftslovens § 5 og § 5 a i forhold til den nuværende papirbaserede tinglysning. Ved tinglysning af pant i fast ejendom er der fremover valgfrihed mellem den nye afgiftsfritagelse, den eksisterende afgiftsbegunstigelse eller en kombination af begge regler. 

Se endvidere Tinglysningsafgiftslovens § 5.

§ 5 a giver mulighed for at anvende den tinglyste hovedstol af et pantebrev, der giver pant i fast ejendom, til sikkerhed for lån ydet af realkreditinstitutter, lån ydet af pengeinstitutter på realkreditlignede vilkår og lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO), som grundlag for nedsættelse af det afgiftspligtige beløb på et tilsvarende pantebrev. Dette betyder, at tinglysning af nyt pant i fast ejendom er afgiftsfri, såfremt hovedstolen på det nye pantebrev ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et tilsvarende pantebrev. Anvendelse af afgiftsfritagelsen er bl.a. betinget af, at de pågældende pantebreve er tinglyst efter 1. juli 2007.

Beregning af afgift for tinglysning af pant i fast ejendom

Alle pantebreve med pant i fast ejendom skal stadig afgiftsberigtiges efter tinglysningsafgiftslovens § 5, stk. 1. Tinglysningsafgiftslovens § 5, stk. 2 er nu ændret således, at bestemmelsen omfatter både lån ydet af realkreditinstitutter, herunder lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO), lån ydet af pengeinstitutter på realkreditlignede vilkår og lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO).

Der skal således beregnes afgift efter § 5, stk. 1 når et realkreditpantebrev, et pengeinstitutpantebrev på realkreditlignede vilkår eller et SDO/SDRO pantebrev, anmeldes til tinglysning efter 1. juli 2007. Det afgiftspligtige beløb kan dog nedsættes efter reglerne om afgiftsbegunstigelse (overførsel af afgift) i § 5, stk. 2.

Når der er betalt korrekt afgift på det pågældende pantebrev, vil pantebrevet fremover være omfattet af § 5 a. Det vil sige, at den tinglyste hovedstol på dette pantebrev fremover kan anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse eller afgiftsnedsættelse efter § 5 a. Det er endvidere muligt at kombinere afgiftsbegunstigelsen efter § 5, stk. 2 og afgiftsfritagelsen efter § 5 a ved fastlæggelse af det afgiftspligtige beløb ved tinglysning af et tilsvarende pantebrev med pant i samme ejendom.

I de tilfælde, hvor det nye pantsikrede beløb overstiger den tinglyste hovedstol på det tidligere pantebrev, er det muligt at anvende § 5, stk. 2, til at nedsætte det afgiftspligtige beløb. Der skal i så fald tillige betales den faste afgift på 1.400 kr.

Afgiftsfritagelse for tinglysning af pant i fast ejendom  

Ifølge ordlyden af § 5, a, stk. 1, skal der alene beregnes afgift efter § 5, stk. 1, af den del af det pantsikrede beløb, der overstiger den tinglyste hovedstol på et tidligere pantebrev. Bestemmelsen giver således mulighed for både en afgiftsfritagelse og en nedsættelse af afgiftsgrundlaget. Der er tale om en afgiftsfritagelse for den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eller flere tidligere pantebreve. Der er samtidig tale om en afgiftsnedsættelse, da det afgiftspligtige beløb reelt bliver det pantsikrede beløb med fradrag af et afgiftsfritagelsesgrundlag efter § 5a, stk. 1 og et evt. ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag. Bestemmelsen omfatter ikke ejerpantebreve eller skadesløsbreve.

Det fremgår imidlertid udtrykkeligt af § 5 a, stk. 3, at afgiftsfritagelsen kan anvendes uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån.

Endvidere er der i § 5 a, stk. 3, krav om to forskellige påtegninger som betingelse for afgiftsfritagelsen. Den første påtegning er en erklæring om, at det eller de pågældende pantebrev/pantebreve er omfattet af § 5 a. Den anden påtegning er en erklæring, der alene skal anvendes, når afgiftsfritagelsen benyttes på flere pantebreve. I dette tilfælde skal der erklæres, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev.

Bevarelse af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag

§ 5 a, stk. 5, vedrører den situation, hvor den tinglyste nominelle hovedstol på det tidligere pantebrev er større end den tinglyste hovedstol på det nye pantebrev. Der opstår således et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, som skal fremgå af det pågældende pantebrev. Det vil sige, at det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag "parkeres" på det pantebrev, hvor der er foretaget afgiftsfritagelse efter § 5 a, stk. 1.

Dette ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag kan herefter anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse ved en senere tinglysning af et tilsvarende pantebrev med pant i samme ejendom, jf. § 5 a, stk. 1.  De pågældende pantebreve skal opfylde betingelserne i § 5 a, stk. 1.(se nedenfor: Betingelser for anvendelse af afgiftsfritagelsen).

Da det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag kan anvendes uafhængigt af aflysning af det pågældende pantebrev, hvor afgiftsfritagelsesgrundlag er "parkeret", skal oplysning af størrelsen det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag ændres, når dette benyttes.

Muligheden for at bevare et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag efter § 5 a, stk. 5, forudsætter, at der er udstedt et nyt pantebrev efter indfrielse af det tidligere lån eller, at det indfriede pantebrev endnu ikke er aflyst. Med andre ord kan det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag alene bevares på et tinglyst pantebrev.

Nedenfor beskrives de øvrige betingelserne for anvendelse af afgiftsfritagelsen

Betingelser for anvendelse af afgiftsfritagelsen

§ 5 a opstiller nogle generelle betingelser for anvendelse af afgiftsfritagelsen og bevarelse af afgiftsfritagelsesgrundlag samt nogle specifikke betingelser, når afgiftsfritagelsen anvendes på flere pantebreve.

Endvidere er afgiftsfritagelsen betinget af, at det nye pantebrev eller de nye pantebreve påtegnes af långiver med oplysning om det tidligere pantebrev eller de tidligere pantebreve (identifikation); størrelsen af den tidligere tinglyste hovedstol samt størrelsen af det afgiftspligtige beløb (afgiftsopgørelse). I visse tilfælde er anvendelsen af afgiftsfritagelsen betinget af, at långiveren afgiver erklæringer. (se afsnit nedenfor: Erklæringer og afgiftsopgørelser)

1. § 5 a, stk. 1 - De generelle betingelser

1. Pant i fast ejendom, bortset fra ejerpantebreve og skadesløsbreve.

2. Pantet er til sikkerhed for lån i realkreditinstitutter, lån i pengeinstitutter (realkreditlignende vilkår) eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer.

3. De pågældende pantebreve har pant i samme ejendom (se nedenfor punkt 3 - yderligere betingelser når afgiftsfritagelsen anvendes på flere pantebreve).

4. De pågældende pantebreve er tinglyst efter 1. juli 2007.

5. Anmeldelse til tinglysning af det nye pant sker senest samtidig med aflysning af det tidligere pant.

6. Det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant.

2. § 5a, stk. 5 - Yderligere betingelser for bevarelse og senere anvendelse af en ubenyttet afgiftsfritagelse

1. Påtegning om, at pantebrevet er omfattet af § 5 a, stk. 5, 1. pkt.

2. Størrelse af det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag skal angives på pantebrevet.

3. Ved senere anvendelse af den ubenyttede afgiftsfritagelse skal størrelsen af det benyttede afgiftsfritagelsesgrundlag og et evt. resterende ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag angives, såfremt det tidligere pantebrev aflyses i sin helhed.

4. Såfremt det pantebrev, hvorfra det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer, ikke aflyses, er den senere anvendelse af det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag betinget af, at angivelsen af det ubenyttede grundlag ændres i overensstemmelse med den seneste benyttelse af dette.

3. § 5 a, stk. 3 - Yderligere betingelser når afgiftsfritagelsen anvendes på flere pantebreve

1. Pantebrevene skal påtegnes om anvendelsen af § 5 a, stk. 1

2. Pantebrevene skal påtegnes om, at der i mindst 1 år er pant i samme ejendom, som det tidligere pantebrev gav pant i.

Fortolkning af "samme ejendom" svarer til den nuværende fortolkning af " samme ejendom" i § 5, stk. 2. Se tinglysningsafgiftsvejledning 2007 - 2 punkt C. 2.2.3 og punkt C. 2.2.6.

Erklæringer og afgiftsopgørelser

Både afgiftsopgørelser og erklæringer betegnes i bestemmelsen som påtegninger. Kravet om at de pågældende pantebreve forsynes med påtegninger om afgiftsfritagelse, fremgår direkte af § 5 a. Samtlige påtegninger vedrørende afgiftsfritagelsen efter § 5 a skal påføres dokumentets sidste side. Der er ingen krav om, at påtegningerne skal underskrives.

Formålet med påtegningerne er, at afgiftsfritagelsen ikke misbruges. Det skal herefter være muligt at kontrollere, at det afgiftspligtige beløb er fastsat korrekt. Det skal også være muligt at kontrollere, hvor afgiftsfritagelsesgrundlaget er "parkeret", og i hvilke omfang det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag er anvendt.

Nedenfor er en liste over de erklæringer, som skal anvendes i forbindelse med afgiftsfritagelse, og en liste over de typer afgiftsopgørelser, som skal anvendes i forbindelse med fastsættelse af det afgiftspligtige beløb.

1. Erklæringer i henhold til § 5 a

1. Erklæring om, at pantebrevet er omfattet af § 5 a, stk. 1, jf. § 5 a, stk. 3, 2. pkt.:

• "Pantebrev # A (låne nr., pantebrevs nr. eller sagsnr.) er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1"

2. Erklæring om, at pantebrevene er omfattet af § 5 a, stk. 1 og at der er givet pant i de samme ejendomme som under det tidligere pant, jf. § 5 a, stk. 3, 2. pkt. og sidste pkt.:

• "Pantebrev # A (låne nr., pantebrevs nr. eller sagsnr.) er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1. Pantebrev # A (låne nr., pantebrevs nr. eller sagsnr.) giver pant i de samme ejendomme som der var givet pant i under pantebrev # B (låne nr., pantebrevs nr. eller sagsnr.)

3. Erklæring om, at pantebrevet er omfattet af § 5 a, stk. 5, jf. § 5 a, stk. 5, 3. pkt.:

• "Pantebrev # A (låne nr., pantebrevs nr. eller sagsnr.)  er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 5, 1. pkt. "

2. Den specificerede afgiftsopgørelse

1. Den almindelige afgiftskasse for anvendelse af § 5 a, stk. 1